不動産売却にかかる税金まとめ!

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不動産売却をするときに、実は大きな出費になるのが「税金」です。
場合によっては高額になることもあり、詳細を厳密に計算したい場合は税理士に依頼することが一番良いです。
しかし、「税理士に依頼」と言うとなかなかハードルが高いと感じてしまうのではないでしょうか?
この記事では、税金についての基礎知識がない人でもわかるように、不動産売却にかかる税金について詳しくご紹介します。

 

不動産売却にかかる税金は3種類!

土地や物件などの不動産を売却するときにかかる税金は、大きく分けて3種類です。

  1. .印紙税
  2. 譲渡所得税
  3. 住民税

 

上記の簡単な流れとしては、まず売買契約をするのと同時に「印紙税」を払います。
そして、売却をしてから確定申告をしたときに「譲渡取得税」を、また確定申告をするときに市区町村より自動的に「住民税」が計算されて、6月以降に課税されます。

 

税金について無知のまま売却計画をしてしまうと、予想外に税金へ変わるぶんが多く手元にお金が残らない!なんてことにもなる可能性は大いにあります。
それぞれの税金がどれくらいかかり、いくら必要なのかを確認しておきましょう。

 

印紙税とは?

不動産売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があります。
売主と買主それぞれが1通ずつ売買契約書を所有する場合、一般的には両者ともに収入印紙を負担します。
平成26年4月1日〜令和4年3月31日までの間に契約される不動産の浄土に関する契約書には、軽減措置が取られます。

 

500万円〜1億円程度の一般的な不動産であれば、印紙税は5千円〜3万円だと言えます。

 

譲渡所得税と住民税とは?

譲渡所得税と住民税は、不動産の売却金額による「譲渡所得」に対する税金です。
譲渡所得税と住民税は、不動産売買により利益が出たときにだけ支払う税金です。例えば不動産の購入価格よりも売却価格の方が安い場合など、不動産売却により損が出たときには支払う必要がありません。
所得は不動産の所得期間により区分され、税率が変わります。

 

譲渡所得税と住民税

譲渡取得は、不動産の売却金額から、不動産を購入したときの金額と売却にかかった費用を差し引いたものという意味です。
特別控除が当てはまる場合があり、代表的なものでは「居住用財産の3,000万円特別控除」の条件に当てはまる場合、譲渡所得からさらに控除額を引くことができます。

 

所得期間が5年越えの場合

所得期間が5年越えの場合は、5年以下のときよりも税率が低くなります。
不動産を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は、「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
税率は以下の通りです。

 

長期譲渡所得(所有期間5年超え):20%(所得税15%+住民税5%)
短期譲渡所得(所有期間5年以下):39%(所得税30%+住民税9%)

 

尚、平成25年1月1日〜平成49年12月31日までは復興特別所得税として所得税に2.1%が上乗せされます。

 

購入から4年目までで売却をしたいと思った場合、もう1年待てば税率が圧倒的に変わるのでおすすめです。
購入希望者がいるタイミングや、売れる金額がかなり好都合である場合でない限り、少しだけ待って長期譲渡所得まで待ったほうが良いかもしれません。
状況によって判断するようにしてください。

 

会社員も確定申告をする必要がある!

気をつけたいのが、不動産売却における譲渡税や住民税に関しては、他の所得と通算することができません。
つまり、不動産売却ででた損益は、たとえ会社員のような給与所得者であっても、利益があるならば年末調整とは別に確定申告をする必要があります。
不動産を売却した翌年の3月31日まで必ず済ませないといけない義務があるので気をつけてください。

 

節税したい人が確認するべき控除条件!

不動産売却には特別に税金が控除される条件が用意されています。

 

1.居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産とはつまり、「自分が実際に住んでいる家」の売却をする場合に該当する控除条件です。
自分の居住用財産を手放すからこそ受けることができる「税負担の減少」です。
ただし、ローンなどとの併用はできないので、新しい家の購入や住み替えを考えている場合は適用されないことがあります。

 

2.居住用財産売却の軽減税率の特例

居住用財産の所有期間が、譲渡した年の1月1日で10年を超えている場合、課税譲渡所得のうち6,000万円が控除されます。
また、これは「居住用財産の3,000万円特別控除」と併用が可能です。

 

よくわからない!と思ったらまずはプロに相談しよう

簡単に不動産売却に関する税について説明をしましたが、条件によっては控除額が変わったり、税率が変わったりすることがあります。
自己判断するのは危ないので、なるべく売却査定をしてくれた不動産会社や税理士、税務署に相談するようにしましょう。